Das Wichtigste in Kürze:
- Laien übersehen bei Hausbesichtigungen regelmäßig kritische Punkte wie Kellerfeuchtigkeit, Dachzustand und Rissbilder.
- Eine systematische Checkliste hilft, die wichtigsten Prüfpunkte bei der Erstbesichtigung abzuarbeiten.
- Manche Mängel erkennt nur ein erfahrener Sachverständiger mit Messgeräten und Fachwissen.
- Für Ingolstadt sind Grundwasserprobleme durch die Donaunähe und historische Bausubstanz in der Altstadt besondere Risikofaktoren.
Die Hausbesichtigung ist der entscheidende Moment beim Immobilienkauf. Doch die meisten Käufer achten auf Raumaufteilung, Lichteinfall und Küchengröße, während sie bautechnisch relevante Mängel übersehen. Diese 15 Punkte sollten Sie bei jeder Besichtigung prüfen, egal ob Sie ein Reihenhaus in Oberhaunstadt, eine Altbauwohnung in der Ingolstadter Altstadt oder ein Einfamilienhaus in Etting besichtigen.
Welche Punkte können Sie selbst prüfen?
Einige Auffälligkeiten lassen sich auch ohne Fachkenntnisse erkennen, wenn Sie gezielt darauf achten.
1. Feuchtigkeit im Keller: Gehen Sie immer in den Keller, auch wenn der Verkäufer abwinkt. Achten Sie auf weiße Salzausblühungen an den Wänden, Wasserflecken an Boden und Wand, muffigen Geruch und abblätternde Farbe. Gerade in Ingolstadt, wo der Grundwasserspiegel durch die Donau hoch steht, sind Kellerprobleme verbreitet.
2. Risse in Wänden und Decken: Nicht jeder Riss ist ein Problem. Feine Haarrisse im Putz sind meist harmlos. Risse, die breiter als 0,2 Millimeter sind, diagonal verlaufen oder Treppenmuster zeigen, können auf Setzungsprobleme hindeuten. Auf dem Donauschotter in Ingolstadt treten unterschiedliche Setzungen durchaus auf.
3. Fenster und Türen: Öffnen und schließen Sie alle Fenster und Türen. Klemmen sie? Sind die Dichtungen spröde? Bildet sich Kondenswasser zwischen den Scheiben? Bei Altbauten in der Ingolstadter Altstadt finden sich häufig noch Einfachverglasungen oder frühe Isolierverglasungen.
4. Dachraum: Lassen Sie sich den Dachboden zeigen. Prüfen Sie, ob es nach Feuchtigkeit riecht, ob Wasserflecken an den Sparren sichtbar sind und ob Tageslicht durch die Dacheindeckung scheint. Achten Sie auf Fraßspuren von Holzschädlingen an den Balken.
5. Heizungsanlage: Notieren Sie Typ, Baujahr und letzten Wartungstermin der Heizung. Ölheizungen und Gasheizungen haben je nach Alter unterschiedliche Austauschfristen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG).
6. Elektrik: Schauen Sie in den Sicherungskasten. Wenn Sie noch Schmelzsicherungen (Schraubsicherungen) statt moderner Leitungsschutzschalter sehen, deutet das auf eine veraltete Elektroinstallation hin. Prüfen Sie, ob FI-Schutzschalter vorhanden sind.
7. Fassade von außen: Gehen Sie einmal um das Gebäude herum. Putzrisse, Abplatzungen, Moos- oder Algenbefall, schadhafte Fensterbänke und fehlende Sockelabdichtung sind Warnzeichen.
Mehr zum Thema Baumängel erkennen finden Sie auf unserer Seite zu Baumängeln.
Welche Punkte erkennt nur der Fachmann?
Bestimmte Mängel bleiben dem Laien verborgen, weil sie Messgeräte, Erfahrung oder Zugang zu verdeckten Bauteilen erfordern.
8. Feuchtigkeit in den Wänden: Oberflächlich trockene Wände können im Inneren durchfeuchtet sein. Ein Sachverständiger misst die Feuchtigkeit mit kapazitiven oder Widerstandsmessgeräten und erkennt so Probleme, die optisch nicht sichtbar sind.
9. Wärmebrücken: Stellen, an denen die Wand besonders kalt wird (Gebäudeecken, Fensterlaibungen, Rollladenkästen), erkennt ein Gutachter mit der Wärmebildkamera. Wärmebrücken verursachen Schimmel und erhöhen den Energieverbrauch.
10. Statische Probleme: Ob ein Riss harmlos ist oder auf ein statisches Problem hinweist, kann nur ein Fachmann beurteilen. Die Lage, Breite, Richtung und das Alter des Risses geben Aufschluss. Beim Ingolstadter Baugrund aus Donauschotter und Molassesedimenten sind Setzungsunterschiede keine Seltenheit.
11. Holzschädlinge im Dachstuhl: Hausbock, Nagekäfer und Holzschwamm hinterlassen Spuren, die der Laie leicht übersieht: feine Bohrlöcher, Fraßmehl oder weiche Holzstellen. Ein Holzschädlingsbefall im Dachstuhl kann die Standsicherheit gefährden.
12. Abdichtung und Drainage: Ob die Kellerabdichtung fachgerecht ausgeführt ist und eine funktionierende Drainage vorhanden ist, lässt sich von außen kaum beurteilen. Der Sachverständige erkennt anhand der Baukonstruktion und des Gebäudealters, ob die Abdichtung den aktuellen Anforderungen entspricht.
Kontaktieren Sie uns für eine professionelle Hauskaufberatung für Ingolstadt.
Welche Unterlagen sollten Sie bei der Besichtigung anfordern?
Neben der baulichen Prüfung liefern Dokumente wichtige Hinweise auf den Zustand und die Geschichte der Immobilie.
13. Energieausweis: Seit 2014 ist der Energieausweis bei Verkauf Pflicht. Er gibt Aufschluss über den energetischen Zustand des Gebäudes. Bedarfsausweise sind aussagekräftiger als Verbrauchsausweise.
14. Grundrisse und Baugenehmigungen: Prüfen Sie, ob alle Umbauten genehmigt wurden. Nicht genehmigte Ausbauten (Dachgeschoss, Wintergarten) können bei einem Eigentümerwechsel Probleme bereiten.
15. Protokolle der Eigentümerversammlung: Bei Eigentumswohnungen geben die letzten drei bis fünf Protokolle Aufschluss über geplante Sanierungen, Sonderumlagen und die finanzielle Lage der Eigentümergemeinschaft. Prüfen Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Weitere Informationen zur Hauskaufberatung und zu Gutachten und Kurzgutachten finden Sie auf unseren Serviceseiten.
Was ist bei Besichtigungen für Ingolstadt besonders zu beachten?
Ingolstadts Immobilienmarkt hat Besonderheiten, die bei der Besichtigung eine Rolle spielen. Die Stadt an der Donau ist zweitgrößte Stadt Oberbayerns und verfügt über einen vielfältigen Gebäudebestand.
In der Altstadt innerhalb der historischen Festungsmauern stehen Gebäude, die teilweise auf mittelalterliche Fundamente zurückgehen. Über 500 Baudenkmäler konzentrieren sich hier auf engem Raum. Die Festungsmauern selbst, einst mit 87 halbrunden Türmen bestückt, prägen die Bausubstanz der angrenzenden Gebäude. Hier ist besonders auf Feuchtigkeit aus dem historischen Mauerwerk, fehlende Horizontalsperren und denkmalschutzrechtliche Auflagen zu achten.
In Friedrichshofen-Hollerstauden stehen große Geschosswohnungsbauten der 1960er bis 1980er Jahre. Typische Schwachstellen: Flachdächer mit Abdichtungsproblemen, einfache Wärmedämmung und überalterte Haustechnik.
In den eingemeindeten Ortsteilen wie Etting oder Oberhaunstadt finden sich ländliche Altbauten neben Neubaugebieten. Hier sind Mischkonstruktionen und nachträgliche Anbauten ohne Baugenehmigung häufiger.
Verwandte Themen
- Hauskauf ohne Gutachter: Diese Risiken drohen
- Versteckte Mängel beim Hauskauf: So schützen Sie sich
- Altbau kaufen: Die 10 wichtigsten Prüfpunkte
Häufige Fragen
Kann ich die Besichtigung alleine durchführen oder brauche ich einen Gutachter?
Eine erste Besichtigung können Sie mit dieser Checkliste alleine durchführen. Wenn Ihnen die Immobilie gefällt, sollten Sie vor dem Kauf einen Sachverständigen zur zweiten Besichtigung hinzuziehen. Er erkennt Probleme, die Ihnen verborgen bleiben.
Wie viele Besichtigungen sollte ich vor dem Kauf machen?
Mindestens zwei: eine Erstbesichtigung zur Orientierung und eine zweite, gründlichere Besichtigung, idealerweise mit einem Sachverständigen. Bei größeren Objekten können zusätzliche Termine sinnvoll sein.
Darf ich bei der Besichtigung den Keller und den Dachboden sehen?
Ja, das sollten Sie unbedingt verlangen. Wenn der Verkäufer den Zugang verweigert, ist das ein Warnsignal. Keller und Dachraum sind die häufigsten Problemzonen.
Worauf muss ich bei einer Eigentumswohnung besonders achten?
Neben dem Sondereigentum (Ihre Wohnung) ist das Gemeinschaftseigentum entscheidend: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Leitungen. Prüfen Sie die Instandhaltungsrücklage und die letzten Eigentümerversammlungsprotokolle.
Was kostet es, einen Gutachter zur Besichtigung mitzunehmen?
Die Kosten richten sich nach Objektgröße und Leistungsumfang. Auf unserer Kosten-Seite finden Sie allgemeine Informationen.
Kann ich Mängel nach dem Kauf noch reklamieren?
Im Regelfall nicht. Private Kaufverträge enthalten fast immer einen Gewährleistungsausschluss. Ausnahme: arglistig verschwiegene Mängel. Deshalb ist die Prüfung vor dem Kauf entscheidend.
Sie möchten eine Immobilie für Ingolstadt oder die Region Oberbayern besichtigen lassen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger begleitet Ihre Hausbesichtigung professionell.