Das Wichtigste in Kürze:
- Bei Eigentumswohnungen prüft der Gutachter sowohl das Sondereigentum (Ihre Wohnung) als auch das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen).
- Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft ist ein entscheidender Faktor: Ist sie zu niedrig, drohen Sonderumlagen.
- Die Protokolle der Eigentümerversammlungen verraten, welche Sanierungen geplant oder überfällig sind.
- In Ingolstadter Altbau-Wohnungen sind Feuchtigkeit, Schallschutz und veraltete Haustechnik typische Probleme.
Der Kauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich grundlegend vom Kauf eines Hauses. Sie erwerben nicht nur Ihre Wohnung (Sondereigentum), sondern auch einen Anteil am gesamten Gebäude (Gemeinschaftseigentum). Beide Bereiche müssen geprüft werden. Für Ingolstadt mit seinem vielfältigen Wohnungsbestand, von der Altstadtwohnung im denkmalgeschützten Haus bis zur Geschosswohnung in Friedrichshofen, ist eine sachverständige Beurteilung besonders sinnvoll.
Was gehört zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum?
Die Abgrenzung ist für die Kaufentscheidung wichtig, weil sie bestimmt, wofür Sie allein und wofür die Eigentümergemeinschaft verantwortlich ist.
Sondereigentum umfasst die Räume Ihrer Wohnung einschließlich der nicht tragenden Innenwände, Bodenbeläge (ohne Estrich), Innentüren, Sanitärausstattung und die Innenseite der Wohnungseingangstür. Für Mängel am Sondereigentum sind Sie nach dem Kauf selbst verantwortlich.
Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was dem Gebäude als Ganzes dient: Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, Wasser- und Abwasserleitungen bis zum Wohnungsabzweig, Fenster (häufig) und die Außenseite der Wohnungseingangstür. Für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist die Eigentümergemeinschaft zuständig, die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen umgelegt.
Auf unserer Seite zur Hauskaufberatung erfahren Sie mehr über die Prüfung von Eigentumswohnungen.
Was prüft der Gutachter am Gemeinschaftseigentum?
Das Gemeinschaftseigentum ist oft der größere Risikofaktor, weil Sie als einzelner Eigentümer keinen direkten Einfluss auf Sanierungsentscheidungen haben.
Dach und Fassade: Der Zustand von Dach und Fassade bestimmt maßgeblich den Sanierungsbedarf des gesamten Gebäudes. Ein sanierungsbedürftiges Dach oder eine schadhafte Fassade betrifft alle Eigentümer. Bei Ingolstadter Altbauten in der Altstadt kann die Fassadensanierung durch denkmalschutzrechtliche Auflagen besonders aufwendig sein.
Keller und Tiefgarage: Feuchte Keller und Betonschäden in Tiefgaragen sind häufige Probleme, besonders in Donaunähe. Die Kosten für eine Tiefgaragensanierung werden auf alle Eigentümer umgelegt und können erheblich sein.
Haustechnik: Heizungsanlage, Wasser- und Abwasserleitungen, Elektrik im Gemeinschaftsbereich. Bei Gebäuden aus den 1960er bis 1980er Jahren, wie sie in Friedrichshofen-Hollerstauden zahlreich stehen, ist die Haustechnik häufig überaltert.
Treppenhaus und Aufzug: Zustand der Treppe, Geländer, Beleuchtung. Bei Aufzügen: Alter, Wartungszustand und anstehende Modernisierung nach der Betriebssicherheitsverordnung.
Warum ist die Instandhaltungsrücklage so wichtig?
Die Instandhaltungsrücklage ist das finanzielle Polster der Eigentümergemeinschaft für anstehende Reparaturen und Sanierungen. Wenn die Rücklage zu niedrig ist, müssen Eigentümer bei größeren Maßnahmen Sonderumlagen zahlen.
Prüfen Sie:
- Aktuelle Höhe der Rücklage im Verhältnis zum Gebäudealter und -zustand
- Monatliche Zuführung pro Wohneinheit
- Ob in den letzten Jahren größere Entnahmen stattgefunden haben
- Ob Sonderumlagen beschlossen oder absehbar sind
Ein Sachverständiger kann den baulichen Zustand des Gebäudes einschätzen und beurteilen, ob die vorhandene Rücklage für den absehbaren Sanierungsbedarf ausreicht.
Kontaktieren Sie uns für eine unabhängige Einschätzung vor dem Wohnungskauf.
Was verraten die Eigentümerversammlungsprotokolle?
Die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen sind eine der wertvollsten Informationsquellen beim Wohnungskauf. Sie zeigen:
- Welche Sanierungen beschlossen, geplant oder verschoben wurden
- Ob es Streitigkeiten in der Gemeinschaft gibt
- Wie hoch die Sonderumlagen in der Vergangenheit waren
- Ob die Hausverwaltung kompetent arbeitet
- Ob es Rechtsstreitigkeiten gibt (z.B. gegen Bauunternehmer wegen Mängeln)
Fordern Sie diese Protokolle vor dem Kauf an. Wenn der Verkäufer oder die Verwaltung die Herausgabe verweigert, ist das ein Warnsignal.
Was ist bei Eigentumswohnungen für Ingolstadt besonders zu beachten?
Der Ingolstadter Wohnungsmarkt hat Eigenheiten, die bei der Kaufentscheidung eine Rolle spielen.
In der Altstadt finden sich Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden. Die Bausubstanz kann von mittelalterlichem Mauerwerk bis zu barocken Stuckdecken reichen. Typische Probleme: fehlende Horizontalsperren, unzureichende Wärmedämmung und Schallschutzdefizite durch dünne Innenwände. Denkmalschutzauflagen können Sanierungsmaßnahmen verteuern und einschränken.
In Friedrichshofen-Hollerstauden stehen zahlreiche Wohnanlagen der 1960er bis 1980er Jahre. Diese Gebäude haben häufig Flachdachprobleme, einfache Wärmedämmung und sanierungsbedürftige Gemeinschaftsbereiche. Der Kaufpreis mag niedriger sein, aber der anstehende Sanierungsbedarf kann den Preisvorteil schnell aufzehren.
In Oberhaunstadt und Etting gibt es neuere Wohnanlagen mit besserem Dämmstandard, aber auch hier lohnt die Prüfung von Abdichtung und Haustechnik. Auf unserer Seite zur Bauzustandsprüfung finden Sie weitere Informationen.
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Häufige Fragen
Prüft der Gutachter nur meine Wohnung oder das ganze Gebäude?
Beides. Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist das Gemeinschaftseigentum oft der kritischere Faktor. Der Sachverständige besichtigt Ihre Wohnung, aber auch Keller, Dach, Fassade und Treppenhaus.
Kann ich als einzelner Eigentümer Sanierungen am Gemeinschaftseigentum erzwingen?
Nicht direkt. Sanierungen am Gemeinschaftseigentum müssen von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Bei zwingend notwendigen Erhaltungsmaßnahmen können Sie die Verwaltung zur Durchführung auffordern und notfalls gerichtlich durchsetzen.
Was ist eine Sonderumlage?
Eine einmalige Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft beschließt, wenn die Instandhaltungsrücklage für eine anstehende Sanierung nicht ausreicht. Sonderumlagen können je nach Maßnahme und Miteigentumsanteil erheblich sein.
Worauf muss ich bei der Teilungserklärung achten?
Die Teilungserklärung legt fest, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, und regelt die Kostenverteilung. Prüfen Sie, ob Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz) korrekt zugeordnet sind und ob Nutzungsbeschränkungen bestehen.
Sollte ich vor dem Kauf einer Eigentumswohnung eine Thermografie machen lassen?
Bei Altbauten und Gebäuden mit bekannten energetischen Schwächen ist eine Thermografie sinnvoll. Sie zeigt Wärmebrücken und Dämmlücken an der Fassade und in den Wohnräumen.
Kann ich die Gutachterkosten auf den Kaufpreis anrechnen?
Nein, die Gutachterkosten sind Ihre Investition in die Kaufentscheidung. Sie sind aber steuerlich absetzbar, wenn die Wohnung vermietet wird.
Sie möchten eine Eigentumswohnung für Ingolstadt kaufen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger prüft Wohnung und Gebäude für Sie.