Das Wichtigste in Kürze:
- Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien pauschal nach dem Bewertungsgesetz. Der ermittelte Wert liegt häufig über dem tatsächlichen Marktwert.
- Mit einem Sachverständigengutachten können Sie einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen und Erbschaftsteuer sparen.
- In Erbengemeinschaften brauchen alle Beteiligten einen verlässlichen Wert als Verhandlungsgrundlage.
- Bei Ingolstadter Altbauten mit Sanierungsrückstau ist das Einsparpotenzial besonders hoch.
Wer eine Immobilie erbt, steht vor mehreren Fragen gleichzeitig: Was ist das Haus wert? Wie viel Erbschaftsteuer muss ich zahlen? Und wie einigen wir uns in der Erbengemeinschaft? Die Bewertung einer Erbimmobilie durch einen Sachverständigen schafft Klarheit und kann bares Geld sparen. Für Ingolstadt und die Region Oberbayern gilt das besonders, weil der historische Gebäudebestand spezifische Bewertungsfragen aufwirft.
Wie bewertet das Finanzamt geerbte Immobilien?
Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG). Dabei werden standardisierte Verfahren angewendet, die den individuellen Zustand der Immobilie nur eingeschränkt berücksichtigen.
Das Vergleichswertverfahren nutzt Kaufpreise vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Das Ertragswertverfahren berechnet den Wert aus Mieteinnahmen. Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert aus Herstellungskosten minus Alterswertminderung.
Das Problem: Diese Pauschalverfahren erfassen keine individuellen Mängel. Ein sanierungsbedürftiger Altbau in der Ingolstadter Altstadt mit feuchtem Keller, überalterter Haustechnik und Denkmalschutzauflagen wird möglicherweise genauso bewertet wie ein vergleichbar großes, saniertes Gebäude. Der tatsächliche Marktwert kann deutlich niedriger liegen.
Auf unserer Gutachten-Seite finden Sie Informationen zu den verschiedenen Gutachtenarten.
Wann lohnt sich ein Gegengutachten?
Ein Verkehrswertgutachten nach §198 BewG lohnt sich, wenn der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert über dem tatsächlichen Marktwert liegt. Das ist häufig der Fall bei:
- Sanierungsbedürftigen Altbauten mit hohem Reparaturstau
- Denkmalgeschützten Gebäuden mit eingeschränkter Nutzbarkeit
- Immobilien mit baulichen Mängeln (Feuchtigkeit, Statik, Schadstoffe)
- Objekten in Überschwemmungsgebieten nahe der Donau
- Immobilien auf oder nahe Konversionsflächen mit Altlastenverdacht
Die Steuerersparnis kann die Gutachterkosten um ein Vielfaches übersteigen. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob sich ein Gutachten in Ihrem Fall lohnt.
Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Einschätzung.
Was braucht eine Erbengemeinschaft?
Wenn mehrere Erben eine Immobilie erben, brauchen alle einen verlässlichen Wert als Grundlage für die Aufteilung. Ohne Gutachten sind Streitigkeiten vorprogrammiert, weil jeder Erbe den Wert anders einschätzt.
Option 1: Verkauf. Die Immobilie wird verkauft und der Erlös nach Erbquoten verteilt. Ein Gutachten hilft, einen realistischen Angebotspreis festzulegen.
Option 2: Übernahme durch einen Erben. Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Der Auszahlungsbetrag basiert auf dem Verkehrswert. Ohne Gutachten wird die Auszahlung zum Streitpunkt.
Option 3: Teilungsversteigerung. Wenn keine Einigung möglich ist, droht die Teilungsversteigerung. Sie führt in der Regel zu einem niedrigeren Erlös als ein freier Verkauf.
Ein Bauschaden-Gutachten kann zusätzlich den Sanierungsbedarf dokumentieren und so die Verhandlungsgrundlage erweitern.
Was ist bei Erbimmobilien für Ingolstadt besonders zu beachten?
Ingolstadts Immobilienbestand weist Besonderheiten auf, die bei der Erbschaftsbewertung relevant sind.
Historische Bausubstanz: Die über 500 Baudenkmäler in der Altstadt haben oft einen hohen ideellen Wert, aber einen niedrigen Marktwert wegen Sanierungsrückstau und Denkmalschutzauflagen. Ein Gutachter berücksichtigt diese wertmindernden Faktoren.
Donau-Lage: Immobilien in donaunahen Stadtteilen können durch Hochwasserrisiko und hohen Grundwasserstand wertgemindert sein. Feuchte Keller sind ein häufiger wertmindernder Faktor.
Nachkriegsbauten: In Friedrichshofen und den nördlichen Stadtteilen stehen Gebäude der 1950er bis 1970er Jahre mit typischem Sanierungsbedarf: Flachdächer, einfache Dämmung, überalterte Haustechnik. Der Sanierungsrückstau drückt den Marktwert.
Auf unserer Hauskaufberatung-Seite finden Sie weitere Informationen zu unseren Leistungen.
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Häufige Fragen
Muss ich die Erbimmobilie bewerten lassen?
Nein, es gibt keine Pflicht. Das Finanzamt bewertet automatisch. Aber wenn der pauschal ermittelte Wert zu hoch ist, können Sie mit einem Gutachten einen niedrigeren Wert nachweisen.
Wer beauftragt das Gutachten bei einer Erbengemeinschaft?
Idealerweise beauftragen alle Erben gemeinsam einen Gutachter. Das spart Kosten und schafft eine von allen akzeptierte Grundlage. Wenn kein Einvernehmen besteht, kann jeder Erbe einen eigenen Gutachter beauftragen.
Wie lange habe ich Zeit, ein Gegengutachten einzureichen?
Gegen den Erbschaftsteuerbescheid können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen. Beauftragen Sie den Sachverständigen deshalb frühzeitig.
Akzeptiert das Finanzamt ein Gutachten von einem DEKRA-zertifizierten Sachverständigen?
In der Regel ja. Das Finanzamt prüft das Gutachten inhaltlich und kann es nur bei formalen Fehlern ablehnen. Eine DEKRA-Zertifizierung ist eine anerkannte Qualifikation.
Kann ich die Gutachterkosten von der Erbschaftsteuer absetzen?
Gutachterkosten können als Nachlassverbindlichkeiten geltend gemacht werden, wenn sie zur Wertermittlung des Nachlasses dienen. Fragen Sie Ihren Steuerberater.
Sie haben eine Immobilie für Ingolstadt geerbt? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Jörg Aichinger, DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger, erstellt normgerechte Verkehrswertgutachten.