Das Wichtigste in Kürze:
- Den Gutachter beim Hauskauf beauftragt und bezahlt in der Regel der Käufer.
- Der Käufer hat das größte Interesse an einer unabhängigen Einschätzung, deshalb ist er auch der Auftraggeber.
- Bei vermieteten Immobilien können die Gutachterkosten steuerlich als Werbungskosten abgesetzt werden.
- Bei selbstgenutzten Immobilien ist eine steuerliche Absetzbarkeit nur in Ausnahmefällen möglich.
- Die Investition in einen Sachverständigen zahlt sich durch die Vermeidung von Fehlkäufen und bessere Verhandlungspositionen aus.
Die Frage, wer den Gutachter beim Hauskauf bezahlt, wird immer wieder gestellt. Die Antwort ist in den meisten Fällen klar: Der Käufer beauftragt und bezahlt den Sachverständigen. Das liegt daran, dass der Käufer derjenige ist, der die Immobilie prüfen lassen möchte, um eine fundierte Kaufentscheidung zu treffen. Für Ingolstadt und die Region Oberbayern gelten dieselben Grundsätze wie überall in Deutschland.
Warum zahlt der Käufer den Gutachter?
Der Käufer hat das größte Interesse an einer unabhängigen Beurteilung der Immobilie. Er möchte wissen, ob der geforderte Kaufpreis dem tatsächlichen Zustand entspricht, welche Mängel vorhanden sind und welche Sanierungskosten auf ihn zukommen.
Der Verkäufer hat dagegen kein Eigeninteresse daran, Mängel aufzudecken, die den Kaufpreis drücken könnten. Ein vom Verkäufer beauftragtes Gutachten wäre zudem weniger glaubwürdig, weil der Verdacht der Beeinflussung bestünde.
Deshalb gilt: Wer den Gutachter beauftragt, bestimmt auch den Prüfauftrag und erhält den Bericht. Als Käufer haben Sie die Kontrolle über den Umfang der Prüfung und die volle Transparenz über die Ergebnisse.
Auf unserer Seite zur Hauskaufberatung erfahren Sie mehr über den Ablauf und die Leistungen für Ingolstadt.
Gibt es Fälle, in denen der Verkäufer zahlt?
In einigen Situationen stellt der Verkäufer ein Gutachten bereit:
Verkäufergutachten als Vertrauenssignal: Manche Verkäufer lassen vorab ein Gutachten erstellen, um den Zustand der Immobilie transparent zu machen und Vertrauen bei potenziellen Käufern zu schaffen. Das ist vor allem bei hochpreisigen Objekten oder Liebhaberobjekten sinnvoll.
Bankfinanzierung des Verkäufers: Wenn der Verkäufer die Immobilie noch finanziert hat, liegt der Bank möglicherweise ein Wertgutachten vor. Dieses kann als Orientierung dienen, ersetzt aber keine eigene Prüfung.
Verhandlungsergebnis: In Ausnahmefällen können sich Käufer und Verkäufer darauf einigen, die Gutachterkosten zu teilen. Das ist aber die Ausnahme, nicht die Regel.
Unabhängig davon, ob der Verkäufer ein eigenes Gutachten vorlegt: Als Käufer sollten Sie sich nicht allein darauf verlassen. Ein vom Verkäufer bezahltes Gutachten vertritt dessen Interessen. Eine eigene Prüfung durch einen unabhängigen Sachverständigen ist die sicherere Wahl.
Können Gutachterkosten steuerlich abgesetzt werden?
Die steuerliche Absetzbarkeit hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen.
Vermietete Immobilien: Die Gutachterkosten sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung absetzbar (§9 EStG). Das gilt für Hauskaufberatungen, Kurzgutachten und Vollgutachten gleichermaßen. Auch Kosten für Thermografie oder Feuchtemessungen sind absetzbar, wenn sie im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie stehen.
Selbstgenutzte Immobilien: Bei Eigennutzung sind die Gutachterkosten in der Regel nicht steuerlich absetzbar. Ausnahmen können bestehen, wenn das Gutachten für die Erbschaftsteuererklärung benötigt wird (außergewöhnliche Belastung) oder wenn handwerkernahe Leistungen im Rahmen der Begutachtung erbracht werden (§35a EStG).
Denkmalgeschützte Immobilien: Wenn das Gutachten im Zusammenhang mit einer denkmalschutzrechtlich genehmigten Sanierung steht, können die Kosten als Teil der Sanierungsaufwendungen steuerlich geltend gemacht werden. Für Ingolstadt mit seinen rund 500 Baudenkmälern ist das ein relevanter Aspekt.
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Wann rechnet sich die Investition in einen Gutachter?
Die Gutachterkosten rechnen sich in den allermeisten Fällen, und zwar auf zwei Wegen:
Vermeidung von Fehlkäufen: Werden schwere Mängel entdeckt (feuchter Keller, maroder Dachstuhl, Schadstoffe), können Sie vom Kauf absehen und eine teure Fehlentscheidung vermeiden. In Ingolstadt, wo Kellerprobleme durch den hohen Grundwasserspiegel der Donau verbreitet sind, ist das ein reales Szenario.
Bessere Verhandlungsposition: Werden Mängel festgestellt, haben Sie eine sachliche Grundlage für Preisverhandlungen. Der Verkäufer kann die dokumentierten Mängel nicht leugnen. In vielen Fällen übersteigt die erzielte Preisreduktion die Gutachterkosten um ein Vielfaches.
Weitere Informationen zu den Kosten finden Sie auf unserer Kosten-Seite und in unserem Artikel Was kostet ein Gutachter beim Hauskauf?.
Was ist bei Eigentumswohnungen für Ingolstadt zu beachten?
Bei Eigentumswohnungen gelten dieselben Grundsätze: Der Käufer bezahlt den Gutachter. Allerdings gibt es eine Besonderheit: Der Sachverständige prüft nicht nur das Sondereigentum (Ihre Wohnung), sondern beurteilt auch das Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Keller, Haustechnik). Denn der Zustand des Gemeinschaftseigentums bestimmt, ob Sonderumlagen drohen.
In Ingolstadter Mehrfamilienhäusern, besonders in den Geschosswohnungsbauten von Friedrichshofen aus den 1960er bis 1980er Jahren, ist der Sanierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum oft erheblich. Auf unserer Seite zur Bauzustandsprüfung finden Sie weitere Details.
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Häufige Fragen
Kann ich vom Verkäufer verlangen, dass er den Gutachter bezahlt?
Nein, einen rechtlichen Anspruch gibt es nicht. Sie können es vorschlagen, aber der Verkäufer ist nicht verpflichtet, die Kosten zu übernehmen oder zu teilen.
Wie finde ich einen unabhängigen Gutachter?
Achten Sie auf Zertifizierungen (DEKRA, TÜV) und darauf, dass der Gutachter keine Verbindung zum Verkäufer oder Makler hat. Beauftragen Sie den Gutachter direkt, nicht über den Makler.
Kann der Verkäufer den Zugang für den Gutachter verweigern?
Vor dem Kauf hat der Verkäufer das Hausrecht und kann den Zugang verweigern. In der Praxis tun das aber nur wenige, weil es Kaufinteressenten abschreckt. Wenn ein Verkäufer eine Begutachtung ablehnt, ist das ein deutliches Warnsignal.
Zahlt die Bank den Gutachter?
Nein. Die Bank kann aber ein Gutachten als Voraussetzung für die Finanzierung verlangen. In diesem Fall beauftragen und bezahlen Sie das Gutachten selbst, die Bank profitiert aber von den Ergebnissen.
Kann ich die Gutachterkosten auf den Kaufpreis aufschlagen?
Nein, die Gutachterkosten sind Nebenkosten des Käufers und fließen nicht in den Kaufpreis ein. Bei vermieteten Objekten können sie aber steuerlich geltend gemacht werden.
Lohnt sich ein Gutachter auch bei günstigen Immobilien?
Gerade bei günstigen Immobilien kann der Sanierungsbedarf besonders hoch sein. Eine günstige Immobilie mit hohem Sanierungsrückstau kann in der Gesamtrechnung teurer werden als eine gepflegte Immobilie zu einem höheren Kaufpreis.
Sie planen einen Immobilienkauf für Ingolstadt? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Jörg Aichinger, DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger, berät Sie unabhängig und kompetent.