Das Wichtigste in Kürze:
- Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses prüft der Gutachter Dach, Fassade, Keller, Haustechnik und alle Wohneinheiten.
- Instandhaltungsrückstau ist bei Mehrfamilienhäusern der häufigste wertmindernde Faktor.
- Der Sachverständige erkennt Mängel, die die Renditeberechnung erheblich beeinflussen können.
- In Ingolstadter Altbau-Mietshäusern sind Feuchtigkeit, überalterte Leitungen und Schallschutzdefizite typische Probleme.
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses ist eine Investitionsentscheidung, die neben der Renditeberechnung eine gründliche technische Prüfung erfordert. Ein übersehener Sanierungsrückstau kann die erwartete Rendite zunichtemachen. Für Ingolstadt, wo Mietshäuser in der Altstadt, in Friedrichshofen und entlang der Münchener Straße zum Angebot gehören, ist eine sachverständige Begutachtung besonders wichtig.
Was prüft der Gutachter bei einem Mehrfamilienhaus?
Die Prüfung umfasst das gesamte Gebäude, nicht nur einzelne Wohnungen. Der Gutachter geht systematisch vor.
Gebäudehülle: Dach (Alter, Zustand der Eindeckung, Dachentwässerung), Fassade (Putzschäden, Risse, Dämmung), Fenster (Alter, Zustand, Dichtigkeit) und Sockelbereich (Abdichtung, Spritzwasserschutz). Bei Altbauten in der Ingolstadter Altstadt können denkmalschutzrechtliche Auflagen die Sanierungsmöglichkeiten einschränken.
Keller und Fundament: Feuchtigkeit, Abdichtung, Statik. In Ingolstadt mit dem hohen Donau-Grundwasserspiegel ein kritischer Prüfpunkt. Feuchte Keller beeinträchtigen die Nutzbarkeit und mindern den Gebäudewert.
Haustechnik: Heizungsanlage (Typ, Alter, Wartungszustand), Warmwasserbereitung, Wasser- und Abwasserleitungen, Elektrik im Gemeinschaftsbereich. Bei Gebäuden der 1950er bis 1970er Jahre, wie sie in Friedrichshofen-Hollerstauden häufig stehen, ist die Haustechnik oft komplett sanierungsbedürftig.
Einzelne Wohneinheiten: Soweit zugänglich, prüft der Sachverständige Stichproben in einzelnen Wohnungen auf Feuchtigkeit, Wärmebrücken, Schallschutz und Zustand der Sanitärinstallation.
Außenanlagen: Stellplätze, Zugangswege, Entwässerung, Müllstandplätze.
Auf unserer Seite zur Bauzustandsprüfung finden Sie weitere Informationen.
Warum ist der Instandhaltungsrückstau so wichtig?
Der Instandhaltungsrückstau beschreibt die Summe aller aufgeschobenen Reparaturen und Sanierungen. Bei Mehrfamilienhäusern ist er der häufigste Grund für eine Diskrepanz zwischen erwartetem und tatsächlichem Kaufpreis.
Typische Positionen: Dachsanierung, Fassadenrenovierung, Heizungserneuerung, Leitungssanierung, Fensteraustausch. Diese Maßnahmen können in der Summe einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen.
Der Sachverständige dokumentiert den Rückstau, schätzt die Kosten und priorisiert die Maßnahmen. Mit dieser Grundlage können Sie die Rendite realistisch berechnen und den Kaufpreis verhandeln.
Kontaktieren Sie uns für eine professionelle Begutachtung vor dem Kauf.
Was ist bei Mietshäusern für Ingolstadt besonders zu beachten?
Der Ingolstadter Mietwohnungsmarkt profitiert von der wirtschaftlichen Stärke als Audi-Standort. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist hoch. Trotzdem gibt es bauliche Besonderheiten, die Käufer kennen sollten.
Altstadt-Mietshäuser: Historische Gebäude mit hohen Decken und Charme, aber auch mit den typischen Altbauproblemen: fehlende Horizontalsperre, dünne Innenwände, überalterte Haustechnik. Denkmalschutzauflagen können Sanierungen verteuern.
Nachkriegsbauten Friedrichshofen: Große Wohnanlagen der 1960er bis 1980er Jahre. Flachdächer, einfache Dämmung, sanierungsbedürftige Gemeinschaftsbereiche. Der Instandhaltungsrückstau ist häufig erheblich.
Gemischte Bebauung Münchener Straße: Gewerbe- und Wohngebäude in heterogener Bebauung. Hier ist die Prüfung von Nutzungsänderungen und Genehmigungslage besonders wichtig.
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Häufige Fragen
Wie viele Wohnungen muss der Gutachter besichtigen?
Idealerweise alle. In der Praxis werden bei größeren Objekten Stichproben geprüft. Der Gutachter wählt die Einheiten so, dass verschiedene Gebäudebereiche (Erdgeschoss, Dachgeschoss, verschiedene Himmelsrichtungen) abgedeckt sind.
Kann ich den Instandhaltungsrückstau vom Kaufpreis abziehen?
Ja, das ist der häufigste Verhandlungsansatz. Das Gutachten dokumentiert den Rückstau und die geschätzten Kosten. Diese Summe können Sie als Argument für eine Preisreduktion nutzen.
Was ist beim Kauf eines gemischt genutzten Gebäudes zu beachten?
Bei Gebäuden mit Gewerbe- und Wohnnutzung sind Schallschutz, Brandschutz und Nutzungsgenehmigungen zusätzliche Prüfpunkte.
Lohnt sich ein Vollgutachten beim Mehrfamilienhauskauf?
Bei Kapitalanlagen ist ein Vollgutachten mit Ertragswertermittlung sinnvoll, weil es den erzielbaren Mietertrag und den Gebäudezustand zusammenführt.
Prüft der Gutachter auch die Mietverträge?
Nein, das ist keine bautechnische Leistung. Für die Prüfung der Mietverträge empfehlen wir einen Immobilienrechtsanwalt oder Steuerberater.
Sie möchten ein Mehrfamilienhaus für Ingolstadt kaufen? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. DEKRA-zertifizierter Sachverständiger Jörg Aichinger prüft Ihr Investitionsobjekt gründlich.