Das Wichtigste in Kürze:
- Die Immobilienprüfung vor dem Kauf folgt einem systematischen Ablauf: Vorgespräch, Unterlagenprüfung, Vor-Ort-Begehung, Bericht.
- Die Begehung dauert je nach Objektgröße ein bis drei Stunden.
- Sie erhalten eine erste mündliche Einschätzung direkt vor Ort und einen schriftlichen Bericht innerhalb weniger Tage.
- Der ideale Zeitpunkt liegt vor dem Notartermin, sobald ernsthaftes Kaufinteresse besteht.
- In Ingolstadt erfordern Altbau, Donaunähe und Festungsbausubstanz besondere Prüfschwerpunkte.
Sie haben eine Immobilie für Ingolstadt gefunden, die Sie interessiert. Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie die Immobilie prüfen lassen. Verdeckte Mängel, Feuchtigkeitsprobleme oder Sanierungsrückstau können den tatsächlichen Wert erheblich mindern und nach dem Kauf hohe Kosten verursachen. Wie läuft eine solche Prüfung ab, was wird geprüft und wie lange dauert es? Dieser Ratgeber erklärt den Ablauf Schritt für Schritt.
Schritt 1: Kontaktaufnahme und Vorgespräch
Der Prozess beginnt mit einem Telefonat oder einer E-Mail. Sie schildern Ihr Kaufvorhaben: Um welches Objekt handelt es sich? Wo liegt es? Welches Baujahr hat es? Welche Fragen oder Bedenken haben Sie? Der Sachverständige kann anhand dieser Informationen den voraussichtlichen Aufwand einschätzen und Ihnen ein Angebot machen.
Für Ingolstadt ist es hilfreich, wenn Sie Lage und Baujahr nennen können. Ein Altbau in der Festungsstadt mit ihren über 500 Baudenkmälern erfordert andere Prüfschwerpunkte als ein Reihenhaus in Etting, eine Geschosswohnung in Friedrichshofen-Hollerstauden oder ein Fertighaus in Oberhaunstadt. Je genauer die Vorabinformationen, desto gezielter kann die Begehung vorbereitet werden.
Schritt 2: Unterlagenprüfung
Soweit vorhanden, sichtet der Sachverständige vor der Begehung relevante Unterlagen: Grundrisse und Schnitte, Baubeschreibung, Energieausweis, Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen), vorhandene Gutachten, Protokolle der Eigentümerversammlungen (bei Wohnungseigentum) und die Instandhaltungsrücklage.
Diese Vorabprüfung ermöglicht eine gezielte Begehung. Wenn die Unterlagen zeigen, dass das Gebäude aus den 1960er Jahren stammt, kann der Sachverständige die epochentypischen Schwachstellen gezielt prüfen: Flachdachprobleme, fehlende Wärmedämmung, überalterte Haustechnik und mögliche Schadstoffbelastung (Asbest in Fassadenplatten, Formaldehyd in Spanplatten). Bei Altbauten aus der Gründerzeit achtet er auf Holzbalkendecken, fehlende Horizontalsperren und den Zustand historischer Konstruktionselemente.
Schritt 3: Vor-Ort-Begehung
Die Begehung ist das Kernstück der Prüfung. Der Sachverständige besichtigt die Immobilie gemeinsam mit Ihnen und geht systematisch vor.
Außenbereich: Fassade (Risse, Putzschäden, Algenbewuchs), Sockel (Abdichtung, Spritzwasserschutz), Fenster (Alter, Zustand, Dichtigkeit), Dach soweit einsehbar (Eindeckung, Anschlüsse, Entwässerung), Balkone (Abdichtung, Geländer), Außenanlagen (Entwässerung, Hangabstützung, Zufahrten).
Keller: Wände, Boden und Decke auf Feuchtigkeit prüfen. Zustand der Abdichtung beurteilen. Haustechnik inspizieren: Heizungsanlage (Typ, Alter, Wartungszustand), Warmwasserbereitung, Hauptleitungen (Wasser, Abwasser, Gas, Strom). In Ingolstadt mit dem hohen Donau-Grundwasserspiegel ist die Kellerprüfung ein besonders wichtiger Punkt. Selbst trockene Keller können bei steigendem Grundwasser nach Hochwasserereignissen plötzlich betroffen sein.
Wohnräume: Wände und Decken auf Risse, Feuchtigkeit und Schäden prüfen. Böden auf Unebenheiten und Beschädigungen. Fenster und Türen auf Funktion testen: Öffnen und Schließen sie sauber? Sind die Dichtungen intakt? Heizung und Sanitärinstallation in Augenschein nehmen: Alter der Heizkörper, Zustand der sichtbaren Leitungen.
Dachraum: Tragkonstruktion (Sparren, Pfetten, Verbände) auf Verformungen und Feuchtigkeitsspuren prüfen. Dacheindeckung von innen auf Lichteinfall (Undichtigkeiten). Dämmung (vorhanden? Stärke? Zustand?). Dachentwässerung (Rinnen, Fallrohre). Prüfung auf Holzschädlinge (Fraßgänge, Bohrmehl).
Messungen: Feuchtemessung an kritischen Stellen (Keller, Fensterlaibungen, Außenwände), bei Bedarf Thermografie zur Erkennung von Wärmebrücken und verdeckter Feuchtigkeit.
Die Begehung dauert je nach Objektgröße und Zustand ein bis drei Stunden. Bei größeren Objekten (Mehrfamilienhäuser, Denkmalgebäude) kann sie auch länger dauern.
Mehr dazu auf unserer Seite zur Hauskaufberatung.
Schritt 4: Mündliche Einschätzung vor Ort
Direkt nach der Begehung besprechen Sie die wichtigsten Befunde mit dem Sachverständigen. Sie erhalten eine erste Einschätzung: Ist die Immobilie in einem guten Zustand? Welche Mängel wurden festgestellt? Welche Sanierungsmaßnahmen sind absehbar und in welcher Größenordnung liegen die Kosten? Empfiehlt der Sachverständige den Kauf, die Nachverhandlung des Preises oder das Absehen vom Kauf?
Diese sofortige Rückmeldung ist besonders wertvoll in einem schnellen Immobilienmarkt wie Ingolstadt, wo attraktive Objekte manchmal innerhalb weniger Tage verkauft werden. Sie haben sofort eine fundierte Grundlage für Ihre Entscheidung.
Schritt 5: Schriftlicher Bericht
Innerhalb weniger Tage erhalten Sie einen schriftlichen Kurzbericht mit Fotodokumentation der Befunde, Mängelliste mit Dringlichkeitseinschätzung, grober Kostenschätzung für die identifizierten Sanierungsmaßnahmen und konkreten Handlungsempfehlungen. Dieser Bericht dient als Grundlage für Ihre Kaufentscheidung und als Verhandlungsbasis für Preisgespräche mit dem Verkäufer.
Bei Bedarf kann ein umfangreicheres Gutachten erstellt werden, das den Verkehrswert ermittelt und als gerichtsverwertbares Dokument dient.
Was ist bei Immobilien für Ingolstadt besonders zu prüfen?
Der Ingolstadter Immobilienmarkt hat Besonderheiten, die bei der Kaufprüfung berücksichtigt werden müssen.
Donaunähe und Grundwasser: In allen Stadtteilen, die im Donautal liegen, muss der Keller besonders gründlich geprüft werden. Fragen Sie nach der Hochwasserhistorie und prüfen Sie, ob eine Rückstausicherung vorhanden ist. Auch vermeintlich trockene Keller können bei Hochwasserereignissen betroffen sein.
Historische Bausubstanz: Die Altstadt mit dem Kreuztor, dem Liebfrauenmünster und den rund 500 Baudenkmälern bietet faszinierende Immobilien, aber mit besonderen Herausforderungen: Denkmalschutzauflagen, historische Konstruktionsweisen und fehlende moderne Abdichtung. Der Sachverständige prüft, welche Sanierungsmaßnahmen mit dem Denkmalschutz vereinbar sind.
Konversionsflächen: Auf ehemaligen Industrieflächen (z.B. der früheren Raffinerie, 128 Hektar) und Militärflächen können Altlasten im Boden vorliegen. Prüfen Sie das Altlastenkataster der Stadt, bevor Sie kaufen.
Weitere Informationen auf unserer Kosten-Seite.
Kontaktieren Sie uns für einen Begehungstermin für Ingolstadt und Umgebung.
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Häufige Fragen
Muss der Verkäufer bei der Begehung dabei sein?
Es ist üblich, dass der Verkäufer oder sein Makler den Zugang gewährt und zu Beginn anwesend ist. Für die eigentliche Prüfung ist es aber vorteilhaft, wenn Sie den Sachverständigen ohne den Verkäufer befragen können. So sprechen Sie offen über Mängel und Bedenken.
Kann ich die Begehung allein mit dem Gutachter durchführen?
Ja, das ist sogar empfehlenswert. So können Sie alle Fragen stellen und die Befunde direkt besprechen, ohne dass der Verkäufer die Diskussion beeinflusst. Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, dass Sie den Sachverständigen mitbringen.
Wie schnell bekomme ich einen Termin?
In der Regel innerhalb weniger Tage, oft innerhalb einer Woche. Bei Dringlichkeit (z.B. wenn der Notartermin naht) sprechen Sie das bei der Anfrage an.
Was bringe ich zur Begehung mit?
Alle verfügbaren Unterlagen: Exposé, Grundriss, Energieausweis, Teilungserklärung. Eine Taschenlampe für dunkle Keller und Dachböden. Festes Schuhwerk für den Dachboden und den Garten. Einen Notizblock für Ihre eigenen Beobachtungen.
Kann der Gutachter auch den Garten und die Außenanlagen beurteilen?
Ja, soweit es bautechnisch relevant ist: Entwässerung und Versickerung, Hangabstützungen und Stützmauern, Zufahrten und Stellplätze, Kellerzugänge und Lichtschächte. Gartengestaltung und Bepflanzung gehören nicht zum Prüfumfang.
Was kostet eine Hauskaufberatung?
Die Kosten richten sich nach Größe und Komplexität des Objekts. Auf unserer Kosten-Seite finden Sie Anhaltswerte. Bedenken Sie: Die Kosten der Beratung sind ein Bruchteil dessen, was Sie ein übersehener Mangel nach dem Kauf kosten kann.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für die Prüfung?
Sobald Sie ernsthaftes Kaufinteresse haben und vor dem Notartermin. Planen Sie mindestens eine Woche ein: Terminvereinbarung, Begehung und Berichterstellung. Kaufen Sie nie eine Immobilie, ohne sie vorher professionell prüfen zu lassen.
Bereit für eine Immobilienprüfung für Ingolstadt? Rufen Sie uns an unter 0921 163 932 51 oder nutzen Sie unser Kontaktformular. Jörg Aichinger, DEKRA-zertifizierter Bausachverständiger, prüft Ihre Wunschimmobilie gründlich.